住宅ローン返済額シミュレーター｜月々の返済額・総利息・金利上昇を無料計算

住宅ローン返済額シミュレーター

借入額・金利・返済期間から、毎月の返済額・総返済額・利息の総額を計算します。年収を入力すると返済負担率と年収倍率の目安を表示し、全期間の金利を1.0%高く設定した場合との比較試算も確認できます。

借入額（頭金を除いた借入希望額）

万円

借入金利（年）（例：変動0.9〜1.3%）

％

返済期間（最長35年が一般的）

年

返済方式

年収（任意）（額面。返済負担率の判定に使用）

万円

入力値をこのブラウザに保存する

毎月の返済額

―

借入元金利息（金利分）

バーは総返済額に占める元金と利息の割合です

全期間の金利を＋1.0%とした比較試算

シナリオ	毎月返済額	総返済額

現在の借入条件について、当初から金利が1.0%高かった場合との比較です。実際の変動金利の返済額は、金利の変更時期・残高・返済額の見直しルール（5年ルール・125%ルール等。採用しない金融機関もあります）により異なります。

本ツールは元金と利息のみの概算です。ボーナス返済・繰上返済・保証料・事務手数料・団体信用生命保険料・固定資産税などは含みません。1円未満の端数処理や最終回返済額は金融機関の計算方法により異なる場合があり、実際の借入可否や金利は審査によります。

このツールでできること

借入額・金利・返済期間・返済方式（元利均等／元金均等）を入力すると、毎月の返済額・総返済額・支払う利息の総額を即座に計算できます。総返済額に占める元金と利息の割合をバーで可視化するため、「結局いくら利息を払うのか」が一目でわかります。年収を入力すれば、年間返済額が額面年収に占める返済負担率と年収倍率を表示し、フラット35の返済負担率基準などと比較できます。さらに、現在の条件と、当初から全期間の金利が1.0%高かった場合を比較し、金利差による返済負担の違いを確認できます。すべてブラウザ内で計算が完結し、入力した金額がサーバーへ送信されることはありません。

計算ロジックと前提（2026年6月時点）

返済額は次の標準的な数式で算出します。元利均等返済は毎月の返済額が一定で、月返済額＝借入額×月利×(1+月利)^回数÷{(1+月利)^回数−1}（月利＝年利÷12、回数＝年数×12）で求めます。返済初期は利息の割合が高く、徐々に元金の比率が増えます。元金均等返済は毎月返す元金が一定で、初回返済額が最も高く、返済が進むほど利息が減って返済額が逓減します。総利息は元金均等のほうが少なくなる傾向があります。

返済負担率は年間返済額÷額面年収（額面ベース）で算出します。判定の基準は住宅金融支援機構フラット35の公表値（年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下）を採用し、あわせて「無理なく返せる」参考ゾーンとして20〜25%を併記しています（この20〜25%は公的基準ではなく一般的な目安です）。家計の安全性をより厳密に見るには、住宅ローン返済額に管理費・修繕積立金・固定資産税などを加え、手取り収入に対する割合も別途確認してください。本ツールの年収倍率は「借入額÷額面年収」です。参考として、住宅金融支援機構『2024年度フラット35利用者調査』の年収倍率（所要資金÷年収。自己資金を含むため借入額ベースよりやや大きく出ます）は、中古住宅で5倍台、新築分譲マンション・注文住宅で7倍前後です。なお返済負担率は本来、自動車ローン等の他の借入も合算して判定しますが、本ツールは住宅ローン単独の概算です（元金均等は初年度の年間返済額で算出）。1円未満の端数処理や最終回返済額は、金融機関の計算方法により異なる場合があります。

よくある質問（FAQ）

住宅ローンは年収の何倍まで借りられますか？

審査上の上限は返済負担率で決まり、年収倍率そのものに明確な上限はありません。参考として、住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査では、年収倍率（所要資金÷年収）は中古住宅で5倍台、新築分譲マンション・注文住宅で7倍前後です。本ツールでは返済負担率と年収倍率から借入負担の大きさを確認できますが、実際の融資可否は年齢・収入の安定性・他の借入・信用情報・物件評価などを含む金融機関の審査によって決まります。

返済負担率（返済比率）の目安は何%ですか？

フラット35では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が基準です。これらは審査上の上限で、無理なく返せる水準としては額面年収に対して20〜25%程度を目安にすると家計に余裕が生まれます。さらに手取りベースで見る場合は、住宅ローン返済額に管理費・修繕積立金・固定資産税などを加えた額で割合を確認すると、より実態に近づきます。

元利均等返済と元金均等返済はどちらが得ですか？

総利息だけを見れば元金均等のほうが少なく済みます。ただし元金均等は初回返済額が最も高く、借入直後の家計負担が大きい点に注意が必要です。元利均等は毎月の返済額が一定で家計管理がしやすく、同じ年収でもより多く借りられる傾向があります。総支払額の少なさを取るなら元金均等、月々の安定や借入余力を取るなら元利均等、という選び方になります。

金利が1%上がると返済額はどのくらい増えますか？

借入3,500万円・35年・元利均等の場合、金利1.0%なら毎月約98,800円ですが、2.0%になると約115,900円と、毎月約1.7万円・総額で約720万円増えます。変動金利型の基準金利は短期プライムレートなどを通じて日銀の政策金利の影響を受けることがあり、利上げ局面では返済額が上がる可能性があります。本ツールの比較試算で、ご自身の借入条件での増加幅を確認してください。

2026年の住宅ローン金利の相場は？変動と固定どちらがよいですか？

2026年6月時点では、変動金利は金融機関や審査条件により幅がありますが優遇後でおおむね年1%前後、住宅金融支援機構フラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利は年3.21%まで上昇し、変動と固定の差が大きく広がっています。固定は返済額が変わらない安心がある一方で当初負担が重く、変動は当初負担を抑えやすい反面、将来の金利上昇リスクを負います。変動を選ぶ場合は、金利が上昇しても返済を継続できるかを本ツールの比較試算で確認することが重要です。最新金利は各金融機関および住宅金融支援機構の公式情報でご確認ください。